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法規內容

法規名稱: 新竹縣縣有非公用土地設定地上權作業要點
公發布日: 民國 105 年 10 月 21 日
修正日期: 民國 105 年 10 月 21 日
發文字號: 府財產字第1050161773號 函
法規體系: 財政類
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一、新竹縣政府(以下簡稱本府)為以設定地上權方式加速縣有非公用土地之開
    發利用,依新竹縣縣有財產管理自治條例第四十七條第一項規定訂定本要點。
二、本要點之主管機關為本府,執行機關(單位)為縣有非公用土地之管理機關
    (單位)。
三、依本要點辦理設定地上權之縣有非公用土地,以可供單獨建築使用者為限。
四、縣有非公用土地設定地上權案件,應以公開招標方式為之。但因政策需要,
    經執行機關(單位)報本府專案核准者(以下簡稱專案核准案件),不在此
    限。
五、執行機關(單位)辦理設定地上權招標時,公告期間不得少於一個月,並公
    告設定地上權契約及投標須知。
    前項設定地上權契約及投標須知,由執行機關(單位)擬定,陳報本府核定。
六、執行機關(單位)辦理開標時,以投標權利金最高標價且不低於底價者為得
    標人,如最高標價有二標以上金額相同時,應重新比價決定得標人。
    執行機關(單位)如有辦理評選之必要,得就投標人所提出之投資計畫書擇
    優選出計畫合格投標人後,再辦理開啟價格標作業。    
七、執行機關(單位)於完成開標後,應依投標須知規定期限與得標人辦理簽約
    及申辦設定地上權登記,並應依契約及相關法令規定善盡管理責任。
八、執行機關(單位)辦理公開招標時,應依下列程序為之:
   (一)擬訂土地設定地上權開發計畫。
   (二)依土地法第二十五條規定完成處分程序。
   (三)擬訂投標須知、設定地上權契約等招標文件簽報本府核定。
   (四)擬訂權利金底價提本府縣有財產審議委員會(以下簡稱財審會)審議。
   (五)公告招標。
   (六)簽訂設定地上權契約。
   (七)辦理地上權設定登記。
    專案核准案件得不辦理前項第三款投標須知擬訂及第五款公告招標之程
    序。
九、設定地上權契約內容應包含項目如下:
   (一)雙方當事人。
   (二)設定地上權之土地標示及面積。
   (三)地上權存續期間。
   (四)地上權權利金金額、繳款方式及期限。
   (五)地租金額、繳款方式及期限。
   (六)建物第一次登記及預告登記。
   (七)土地用途及使用限制。
   (八)土地、地上物出租、出借之限制。
   (九)地上權、地上物轉讓、信託及抵押權設定之限制。
   (十)稅捐及規費負擔。
   (十一)得終止契約之事由。
   (十二)地上權消滅後,土地返還及地上物處理方式。
   (十三)違約事項及罰則。
   (十四)履約保證金。
   (十五)其他經本府核定者。
十、設定地上權之存續期間、權利金及地租相關規定如下:
   (一)存續期間:自地上權登記完成之日起算,不得逾七十年。
   (二)權利金:
        1.應經財審會審議,並以審定之價格為權利金底價,但不得低於土地市
          價百分之三十,再依實際得標金額計收,必要時得委託不動產估價業
          者依不動產估價技術規則等相關法令規定查估。  
        2.權利金以一次繳清為原則。但經執行機關(單位)評估確有需要者,
          得簽報本府核准後採分期繳付方式辦理。
   (三)地租:
        1.按訂約當期土地公告地價年息百分之五計收。
        2.政府機關、非營利法人、慈善機關、公益團體、學校作事業目的使用
         者,經核定後,得按訂約當期土地公告地價年息百分之三計收。
        3.前二目地租,於公告地價調整時,隨同調整。
    專案核准案件由執行機關(單位)依個案需要訂定權利金或地租額度並簽報
    本府核定,不適用前項規定。
十一、地上權人得以地上權或地上建物,向金融機構辦理設定抵押權,融資繳納
      權利金、履約保證金或與地上建物興建營運有關之資金用途款項。但地上
      建物設定抵押權者,應連同地上權一併設定抵押權。
十二、地上權存續期間,地上權人應依下列規定辦理抵押權設定,並應經執行機
      關(單位)同意:
      〈一)抵押權人以依銀行法組織登記經營銀行業務之機構或依法設立之信
            用合作社或保險公司為限。
      (二)地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定;無地上建物或地
            上建物未經登記,經地上權人承諾於地上建物完成建築辦竣建物所
            有權第一次登記之次日起三個月內辦理抵押權設定登記,並就原設
            定部分辦理抵押權內容變更登記,得僅先就地上權設定抵押權。
      (三)以地上權或地上建物供擔保之債權額度,按地上權人向抵押權人申
            請授信,經抵押權人核發授信核定通知書或其他足以證明文件所核
            貸之金額為限。以二者共同擔保者,以上述二者合計之核貸金額為
            限。但其擔保總額度不得高於應收取之權利金及地上建物建築經費
            之七成。
      (四)抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債權清償日期,不得在地
            上權存續期間末日之後。
      (五)抵押權人應承諾,於地上權屆期消滅後,不論債權是否已獲得清償,
            均拋棄其於建物之抵押權。
      (六)地上權人如有應於地上建物興建完成後辦理部分建物所有權移轉登
            記予本府之情形,其對應土地持分之地上權及設定負擔應予塗銷。
十三、地上權人於地上權存續期間向執行機關(單位)申請辦理地上權及地上建
      物信託者,應檢附信託計畫及信託契約(草案),並經本府同意後,始得
      依核定之信託計畫辦理信託。
      前項信託計畫及信託契約(草案)應符合下列規定:
      (一)信託之受託人(即地上權之受讓人)為兼營信託業務之金融機構。
      (二)以地上權人為信託之委託人及受益人。
      (三)受託人承諾於信託期間繼受原設定地上權契約之各項權利義務,並
            願一併受讓地上權及地上建物之全部。
      (四)地上權應連同地上建物辦理信託。但無地上建物或地上建物未經登
            記,經地上權人承諾於地上建物完成建築辦竣地上建物所有權第一
            次登記之次日起三個月內辦理信託登記後,得僅先就地上權辦理信
            託。
      (五)設定地上權契約應列為信託契約之一部分。
      (六)信託契約之期限不得超過設定地上權契約存續期間。
      (七)設定地上權契約終止、期間屆滿或因其他原因消滅時,信託契約應
            隨同終止或消滅。
      地上權人如有變更信託計畫內容,應經本府書面同意後,始得為之。
十四、辦理縣有非公用土地設定地上權,應限制地上權人或經其同意為使用之第
      三人須依約定用途、都市計畫及其他法令規定使用土地,並不得將土地出
      租或出借供他人建築使用。
      地上權人如將土地或地上物出租或出借供他人為前項以外之使用者,其使
      用存續期間之末日,不得在地上權存續期間末日之後。
十五、地上權存續期間,執行機關(單位)不得同意地上權人將地上權或地上物
      之一部或全部讓與他人。但經受讓人承諾繼受原地上權契約之各項權利義
      務並願一併受讓地上權及地上物之一部或全部,且報經本府核准者,不在
      此限。
十六、設定地上權契約應明訂於地上權存續期間,有下列情形之一者,執行機關
      (單位)得終止契約,並塗銷地上權登記:
      (一)地上權人未於公告之原定繳款期限內繳清權利金。
      (二)地上權人或經其同意為使用之第三人未依都市計畫及其他法令規定
            使用土地,或違反約定用途。
      (三)地上權人將土地出租或出借供他人建築使用。
      (四)地上權人未經本府事前書面同意擅將地上權或地上物之一部或全部
            讓與第三人、辦理信託或設定抵押權。
      (五)地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。
      (六)其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。
十七、地上權消滅後,執行機關應(單位)視地上建物狀況,通知地上權人依下列
      方式辦理:
      (一)地上建物尚有使用價值者,其所有權應無償移轉登記為縣有。
      (二)地上建物無使用價值者,地上權人應自行拆除地上物。
      地上權剩餘價值,依公開招標設定地上權之得標權利金或專案核准設定地上
      權之核定權利金乘以地上權剩餘月數占總月數之比例估算,並以四捨五入計
      算至元整。
      依前點第六款前段規定終止契約,塗銷地上權登記時,如不可歸責於地上權
      人之事由,執行機關(單位)應依前項規定之地上權剩餘價值及雙方同意之
      鑑價機構就該地上建物剩餘價值補償地上權人,鑑價費用由執行機關(單位
     )負擔。